DPH - změna při zdaňování pronájmu nemovitostí

Od 1.1.2021 vstoupila v účinnost novela č. 80/2019 Sb., která mění §56a, odst. 3 zákona o DPH, který dává plátci právo rozhodnout se, že bude nájem nemovité věci jinému plátci pro účely jeho ekonomické činnosti zdaňovat, čímž se vyhne režimu osvobození bez nároku na odpočet daně na vstupu. 

Tento postup byl v dosavadní praxi hojně užíván zejména v případech, kdy se jednalo o nové nebo nedávno rekonstruované nemovitosti, případně nemovisti po větší opravě. Pronajímatel si tak zachoval nárok na odpočet DPH z drahé investice (nákup nebo rekonstrukce) nebo opravy a nájemci - plátci DPH to bylo jedno, protože zaplacené DPH na vstupu si odečetl. 

Nově vstupuje do hry katastr nemovitostí, protože se řeší, jak je pronajímaná nemovitá věc v katastru zapsána. Pokud se jedná o vyjmenované případy, není z režimu osvobození bez nároku na odpočet daně na vstupu úniku. 

Zatímco důvodová zpráva mluví o vykutálencích, kteří si takto pořizovali a pronajímali byty pro fiktivní podnikání, stejný dopad má ustanovení i na běžné podnikatele, kteří mají tímto způsobem pronajaté kanceláře, avšak dle katastru nemovitostí se jedná o byt, rodinný dům nebo bytový dům. 

Citace ze zákona: 

§56a (3) Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jinému plátci pro účely uskutečňování jeho ekonomické činnosti uplatňuje daň; to neplatí pro nájem 

a) stavby rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí, 

b) obytného prostoru, 

c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, 

d) stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, 

e) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán, 

f) práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.
 

Co to v praci znamená?

Je třeba prověřit, jak jsou jednotlivé pronajímané nemovité věci zapsány v katastru nemovitostí. A pokud se Vás změna týká, je nutné změnit režim. Upravit smlouvy, splátkové kalendáře a faktury. A pokud již došlo k úhradě částky včetně DPH, vyřešit její vrácení anebo dohodnout její použití (například jako předplatby nájemného nebo služeb za další období). 

Upozorňuji, že neoprávněné DPH je pronajímatel povinen státu přiznat a odvést, avšak nájemci ani úhradou takového nájemného nevzniká nárok na odpočet DPH na vstupu. Rovněž neoprávněné zdanění pronájmu nezmění daňový režim na straně pronajímatele, který tak bude muset v daňovém přiznání za poslední zdaňovací období každého kalendářního roku posoudit nutnost úpravy dřívějších odpočtů DPH na vstupu týkajících se pronajímané nemovitosti.